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小區分紅不應該是稀缺的風景

2019-12-12 15:30 來 源:中國青年報 作 者:毛建國 瀏覽 字體:

臨近年末,與分紅有關的各種消息都出來了。除了經常見到的公司分紅,以及有些富裕村分紅外,現在又多了一個“小區分紅”。近日,杭州某小區拿出了120萬元的經營性收入來給業主們分紅,該小區有住戶1041戶,每戶可分得超1000元。這120萬元是小區業主共有部分的經營性收入,一部分來自商鋪租金,一部分來自地下車位的租金。

看到這個“別人家的小區”,很多人羨慕不已。其實。平均下來,每戶也就千把塊錢,更重要的還是其象征意義。一直以來,小區物業給人的印象就是收錢,收錢才干活,有時收錢還不肯干活,或者干不好活。而現在竟然分紅了,意味著小區治理有了新的可能性。

這不是物業善心大發,而是業主固有權利。每一個小區,都是由各個業主的專有部分和業主們的共有部分組成的。根據物權法,業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權,對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。小區道路、外墻、電梯等共有部分在運營過程中產生的收益,當然歸產權人,也就是廣大業主。而物業只是接受業主委托,并無收益權。

小區分紅,要建立在“不差錢”基礎上。對于物業來說,收益主要來自兩部分,一是物業費,二是共有部分收益。這些年來物業費一漲再漲,有些小區物業費都快要達到當地最低工資線了。而共有部分,且不說小區車位出租就是一筆龐大收入,就拿公共區域廣告來說,也是一筆不菲收入。運作得好,會是一塊“肥肉”。

可是真要走近物業公司,鉆進耳朵里的基本都是“窮窮窮”。這里面可能有兩種情況,一是物業有積余,就是不肯拿出來。解決這個問題,需要好好給物業普下法。二是物業提供的賬本,確實看不到有積余。我曾經看過很多小區年底公布的賬單,基本都是勉強收支平衡,有的還入不敷出。在公共收益這塊,除了車位收益外,類似廣告等衍生收益,要么基本沒有,要么極其有限。

“一分錢難倒英雄漢”,真沒錢似乎也沒什么辦法。問題的關鍵就在于,很多小區真的沒錢嗎?或者真的掙不到錢嗎?從收入上講,現在新業態競相涌現,只要肯動腦筋,肯定大有作為。而且事實上,不少小區都引進了新業態,可是這些項目在賬面上卻看不到什么收入。從支出上講,很多費用合理嗎?曾經看過一個小區,每年幾十萬元把綠化外包,有些區域綠化毀壞了,也只是從小區其他區域移栽花木過來,這么多年,就沒有一棵樹進小區。更搞笑的是,說是外包給專業綠化公司,其實包給的是一個什么都不懂的包工頭,修剪樹木時再找幾個什么都不懂的民工。這里面的故事太多,很多連編劇都想不出來。

從媒體報道的幾家分紅小區來看,情況不一,但有一點是相同的,那就是都有一個相對有為的業委會。杭州這家小區能夠分紅,與業委會就有著很大關系。業委會強,則小區興。可想把一盤散沙的業主組織起來,成立業委會,存在很多困難,目前小區成立業委會的比例還比較低。即便成立起來了,也未必就能發揮作用。有個朋友曾經擔任過業委會主任,后來辭職了,據其講,物業對業委會主任往往采取拉攏等手段,而當業委會主任想有所作為時,又存在業主不支持不配合等問題,有業主甚至還在一旁說風涼話。很多問題反映到社區乃至主管部門,也是石沉水底,悄無聲息。

小區分紅,不只是錢的問題。城市是由一個個小區組成的,城市治理體系和治理能力現代化,離不開小區治理創新,而現代化的小區治理體系,需要物業、業主、業委會、社區、主管部門共同答卷。就目前來看,最能突破的,還是把業委會普遍成立起來,使其充分發揮作用,全面融入到物業管理的方方面面。倘能如此,“小區分紅”將不會成為稀缺的風景。

(毛建國)

[責編:鐘明華]

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